¿SE PUEDE RECLAMAR EL FONDO DE RESERVA DE LA COMUNIDAD EN UNA COMPRAVENTA?

Piedad a lo largo de su carrera profesional, ha tenido que mediar entre vendedor y comprador en una compraventa, por ejemplo en el caso del fondo de reserva de la comunidad de vecinos. El vendedor puede reclamar una cantidad al comprador para recuperar el total o parte de ese fondo de reserva en una compraventa, así que como agentes inmobiliarios, propietarios o inversores, tenemos que saber cómo actuar.

Piedad nos lo explica perfectamente en este vídeo que ha grabado en una de las urbanizaciones más emblemáticas de Ibiza, el residencial Las Boas del arquitecto Jean Nouvel en Ibiza, mira el vídeo, te va a encantar:

Piedad nos los cuenta así:
¿Alguna vez en una compraventa ha salido a la palestra el fondo de reserva de la comunidad de vecinos? ¿Qué diferencia hay con el fondo de maniobra o provisión de fondos? ¿Os ha ocurrido que el vendedor quiere que el comprador aporte un dinero extra para reponer este fondo el día de la notaría? ¿Sabéis cómo proceder? 
¿Qué pasa si el comprador se niega? ¿Qué posición va a tomar el administrador de la finca? 

QUÉ ES EL FONDO DE RESERVA

En primer lugar, la Ley de Propiedad Horizontal en su art.9.f. establece como obligación de todos los propietarios contribuir con arreglo a su cuota de participación a la dotación del fondo de reserva. Además, establece que la titularidad de dicho fondo de reserva corresponde a todos los efectos a la comunidad. Por tanto, en este caso, la doctrina tiene prácticamente claro que no existe obligación de devolverlo a la persona que trasmite su vivienda y que en su día hizo efectivo el importe correspondiente.

QUÉ ES LA PROVISIÓN DE FONDOS

 Sin embargo, ¿qué ocurre en el caso del fondo de maniobra o provisión de fondos?
Este tipo de fondos permite atender a todo tipo de gastos de la comunidad hasta que son liquidados. Por ejemplo, imaginemos que se va a restaurar una fachada y los vecinos van poniendo un dinerito extra todos los meses a modo de hucha en la cuenta de la comunidad para que luego no les venga el susto de golpe de la derrama extraordinaria o no tengan que pagar intereses por aplazar ese pago. Esto es un fondo de maniobra o provisión de fondos.

De igual modo que en el caso del fondo de reserva, en este caso tampoco existe la obligación de la devolución del fondo de maniobra o provisión de fondos de la propiedad que se vaya a transmitir. 

PACTO PARA LA DEVOLUCIÓN DEL FONDO DE RESERVA EN UNA COMPRAVENTA

Es decir, el administrador de fincas jamás va a acceder a devolver ningún fondo al vendedor. Sin embargo, vendedor y comprador podrían pactar que el comprador pagara la cuantía de todos los fondos al vendedor que en su día los pagó. 


Este acuerdo tiene su lógica, de igual manera que el ibi del año en curso ya lo ha pagado el vendedor a hacienda y hacienda no se lo va a devolver, el vendedor puede pedirle el comprador que le pague la parte proporcional de ese ibi. La diferencia es que, como vimos en un video anterior, en caso de que no haya acuerdo entre comprador y vendedor, la ley y jurisprudencia ampara al vendedor en el asunto del ibi pero no en el asunto de los fondos de reserva o maniobra.


Por tanto, si el vendedor quiere pedir al comprador que le reponga estos fondos, lo ideal es que tú como agente inmobiliario informes de ello y de su cuantía exacta a los potenciales compradores como un gasto añadido a la operación. 

EL FONDO DE RESERVA EL DÍA DE LA NOTARÍA

El problema es que normalmente este asunto sale a la palestra justo antes de ir a la notaría cuando el administrador de fincas hace el certificado de estar al corriente de los gastos de comunidad. Algunas veces además habla de los fondos y es aquí cuando el propietario y el agente inmobiliario se enteran de que hay un dinero ahí y al vendedor se le enciende la lucecita de recuperarlo. Pues bien, todo empieza antes, antes deberíamos haberle informado al comprador de que el propietario quiere repercutirle este dinero, pues unos días antes de la notaría no es el momento más adecuado para espantar al comprador con un coste añadido y sorpresivo. 


En toda mi carrera inmobiliaria me he encontrado sólo 3 veces con el caso de que el vendedor haya querido repercutir estos fondos en el comprador. Lo normal es que ni el administrador ni el vendedor ni el agente inmobiliario pidan este dinero al comprador. En la gran mayoría de los casos por desconocimiento, en otras porque tampoco lo pagó el propietario al antiguo vendedor cuando se lo compró y también en otras ocasiones porque son cantidades muy ridículas con respecto al montante total de la operación y queda uno un poco rata si lo pide. 


Pero ¡ojo! A veces esas cantidades no son tan ridículas, todo depende del edificio y de sus gastos de comunidad o presupuestos, porque por ejemplo en este en el que me encuentro hoy grabando este video, edificio icónico y de lujo, el residencial las Boas de Jean Nouvel en Ibiza, los gastos de comunidad ordinarios, no bajan de 400€/mes. Sin embargo, aunque no sea una cantidad nada ridícula, sí que lo va a ser con arreglo al montante total de la operación ya que difícilmente vas a poder comprar un piso en este edificio por menos de 500.000€.

LA MEDIACIÓN DE UN AGENTE INMOBILIARIO

Por otro lado, si se enrocan las partes con este asunto, y tienes que mediar como agente inmobiliario, es fácil hacerle ver al vendedor, que este dinero legalmente corresponde a la comunidad y que tendríamos que haber informado al comprador antes si queríamos que lo asumiera él. Y también es fácil explicarle al comprador, que aunque tenga que pagar ahora, el día de mañana cuando venda él la propiedad, puede también pedir que el futuro comprador le pague el dinero del fondo y se quedará en tablas. 


¿Te ha parecido útil esta información? ¿Qué experiencias has tenido con este asunto de los fondos de la comunidad? Ponnos tus comentarios, síguenos en redes, dale a me gusta y compártela con quien creas que le pueda ayudar. 


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