Hoy Piedad Villena nos trae un tema crucial para los agentes inmobiliarios que quieran asegurarse de cobrar su comisión en una compra-venta. El mejor momento para cobrar la comisión para un agente inmobiliario es hacerlo en la firma de las arras. En una compra-venta pueden ocurrir muchas eventualidades que hagan que el proceso no llegue a buen término, a pesar de que nuestro trabajo como agentes inmobiliarios se haya llevado a cabo de forma satisfactoria.
Ante este tipo de circunstancias, a pesar de que el trabajo del agente haya sido completado, el agente inmobiliario corre el riesgo de no cobrar su comisión, por eso hoy Piedad Villena quiere explicarte cual es la mejor forma de cobrar tu comisión con todas las garantías. ¡Vamos a verlo!
Puedes ver el vídeo o leer, lo que tú prefieras:
TRES PREGUNTAS CLAVE QUE TODO AGENTE INMOBILIARIO TIENE QUE SABER
1.¿Sabéis en qué momento surge el derecho de la agencia inmobiliaria al cobro de sus honorarios profesionales?
2.¿Qué pasa si la compraventa no llega a buen fin en la notaría o alguna de las partes se echa atrás?
3.¿Te gustaría cobrar toda tu comisión en arras y no tener que esperar a la notaría? ¿Sabías que es posible y perfectamente legal cobrar todos tus honorarios en las arras?
La respuesta ha sido establecida de forma unánime por la doctrina y la jurisprudencia: el derecho al cobro de los honorarios del agente inmobiliario surge en el momento en el que pone a las partes de acuerdo en el objeto, es decir, en la propiedad inmobiliaria y en el precio.
Este acuerdo podrá ser verbal o escrito, es decir, que vale el apretón de manos, o el mero acuerdo por teléfono, por whatsapp, email, y por supuesto, por contrato de arras, que es lo más recomendable porque el contrato verbal tiene una mayor dificultad probatoria en cuanto a la existencia y el contenido del acuerdo. Lo más habitual es que se plasme por escrito en un contrato de arras, así que puedes perfectamente en este momento cobrar tus honorarios íntegros. La ley así lo establece.
Por tanto y en base al artículo 1.450 del código civil, el devengo de tus honorarios es decir, el derecho a cobrar tu comisión surge en el momento en el que hayas conseguido que las partes se pongan de acuerdo en la cosa (esto es, en la propiedad inmobiliaria en cuestión) y en el precio, aunque ni la propiedad ni el precio se hayan entregado.
QUÉ PASA SI LA COMPRA-VENTA NO LLEGA A BUEN FIN
Cabe destacar que el agente inmobiliario no está obligado a responder del buen fin de la operación, pues este resultado ya es independiente de la voluntad del agente.
Esto implica que, formalizadas unas arras gracias a la intermediación del agente, surge ya el derecho de éste al cobro de sus honorarios, por haber desplegado precisamente la actuación que le resulta exigible. Y esto es así aunque posteriormente no se eleve a escritura pública la compraventa, puesto que, el que las partes se personen en notaría y den cumplimiento a las obligaciones que contrajeron en el contrato de arras, no depende ya de la voluntad del agente.
Es decir, si tal escritura no se otorga por causa imputable a cualquiera de las partes, el agente no pierde su derecho al cobro de los honorarios devengados, debiendo procederse a su abono.
Por ejemplo, imagina que en vez de agente inmobiliario, eres abogado matrimonialista, y pones de acuerdo al ex marido y a la ex mujer en los términos de su divorcio; ambos firman el acuerdo y tú cobras tus honorarios. Pero luego resulta que el ex marido no le paga a la ex mujer la pensión. Obviamente, no tendría ningún sentido que la ex mujer te pidiera que le devolvieras tus honorarios porque su ex marido no cumple con sus obligaciones ¿verdad? ni tampoco tendría sentido que te retrasara el pago de tus honorarios para dentro de unos 10 años después de que el ex marido le haya pagado efectivamente la pensión.
Entonces ¿por qué hay agentes inmobiliarios que cobran todo o parte de sus honorarios en notaría? Pues…
Opción 1: quizás porque no se han enterado todavía de que tienen derecho a cobrar en arras.
Opción 2: porque tal vez las arras que han pedido no son suficientes para cubrir sus honorarios.
Con respecto al supuesto 1 de las agencias que no saben que tienen derecho a cobrar en arras o que a pesar de saberlo, eligen cobrar en notaría, es importante añadir que hay un principio contable que protege la tesorería de cualquier empresa por pequeña que sea que dice «cobra lo antes posible y paga lo más tarde posible«. ¿Quieres proteger la tesorería y flujo de caja de tu negocio inmobiliario? Si es así, actúa con arreglo a este principio y cobra tus honorarios en arras.
Con respecto al segundo supuesto: ¿qué pasa si la cuantía de las arras no es suficiente para cubrir tus honorarios? Veamos. Si el banco financia como máximo el 80% de la operación, eso significa que el comprador tiene que tener el 20% restante ahorrado. Un 20% siempre cubre tus honorarios del 6%+iva. Por tanto, ¿qué impide que el comprador entregue un 20% de arras? Absolutamente nada, la mayoría de las veces simplemente no lo dan porque no lo pedimos pero si miramos por los intereses de los clientes y resulta que llegados a este punto, es obvio que a uno le interesa comprar y al otro le interesa vender ¿qué mejor manera de afianzar esa compraventa que entregando al menos un 20% de arras?
COBRA TU COMISIÓN A LA FIRMA DE LAS ARRAS
Por tanto, interesa que tú como agente inmobiliario transparente, especifiques esta cuestión antes ¿dónde? Pues en el encargo de venta con el propietario, en el documento de reserva o contraoferta y en las propias arras. Así te cubres totalmente ante un posible vendedor o comprador díscolo que no quiera pagarte o que intente retrasarte el pago al día de la notaría.
El día de las arras, pídele al comprador que pague el importe total de las arras en vez de en un sólo pago al propietario, segregado en dos cheques o transferencias, uno a tu nombre o en tu cuenta por tus honorarios y el resto, para el propietario en un cheque o transferencia a su cuenta bancaria. Es en las arras y no en la notaría, donde tienes más control y ventaja sobre la operación y no en la notaría donde ya estás en desventaja y queda en las manos del comprador o vendedor el que quiera hacerte un «simpa» o tenga a bien pagarte.
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Seguid cuidándoos mucho y recibid un fuerte abrazo mío y de todo el equipo Keller Williams Cpi gestión.
Piedad Villena Arbona
Abogada, agente de la propiedad inmobiliaria y gerente de Keller Williams Cpi gestión inmobiliaria
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