Propietarios

Per quanto riguarda l'affitto, comunichiamo sempre al proprietario le informazioni sulla solvibilità dell'inquilino agendo da filtro e scartando le persone che non hanno i necessari requisiti senza disturbare il proprietario. I nostri clienti sono, nella maggior parte dei casi, dirigenti trasferiti dalle loro società nella nostra città e quindi offriamo inquilini seri e solvibili, o garanzia bancaria sicura sugli affitti se necessario. Alcune agenzie si limitano a cercare un inquilino che voglia affittare l'immobile per chiudere l'operazione e prendersi la commissione. Noi andiamo oltre, cerchiamo l'inquilino che desidera affittare il suo immobile e che lei desidera avere come inquilino. Nessuna agenzia le può garantire che il suo inquilino sarà perfetto e pagherà puntualmente ma noi le possiamo garantire la nostra consulenza per adottare tutte quelle precauzioni necessarie per evitare inquilini morosi. Preferiamo non guadagnare una commissione piuttosto che fornirle un pessimo inquilino e perdere lei come cliente per tutta la vita. Ci chiederà di affittare la sua proprietà più di una volta. Pertanto, è necessario che lei non corra alcun rischio e per questo utilizziamo vari meccanismi tra cui:

- Buste paga, dichiarazioni dei redditi e/o patrimoniali: se lei va in una banca a chiedere un mutuo, la banca le richiede la sua busta paga o qualunque altro documento che certifichi la sua solvibilità. Pertanto, quando un potenziale inquilino desidera affittare la sua abitazione bisogna comportarsi nello stesso modo. Perché? Perché se il suo inquilino non ha entrate giustificabili difficilmente potrà pagarle l'affitto e se non lo paga lei dovrà sfrattarlo. Il tribunale ordinerà all'inquilino di pagarle tutte le spese e canoni arretrati ma se non c'è una busta paga o un patrimonio da pignorare l'inquilino sarà insolvente e lei difficilmente recupererà il suo denaro.

- Cauzione: per legge l'inquilino deve pagare una mensilità a titolo di cauzione al proprietario in caso di affitto di abitazione e due mensilità in caso di affitto di ufficio o locale commerciale.

- Assicurazione per la protezione degli affitti: si tratta di un tipo di assicurazione molto interessante che lei può stipulare con qualsiasi compagnia assicurativa, per esempio Maphre, Assicurazioni La Estrella, ecc. È importante che lei scelga una compagnia assicurativa conosciuta e di incontrastabile solvenza. Con questa assicurazione lei pagherà un premio annuale più o meno caro in base all'importo dell'affitto. Più alto è l'affitto, più caro sarà il premio e più basso è l'affitto più basso sarà il premio. Tuttavia, questo tipo di assicurazione non è cara, ha un prezzo molto ragionevole tenendo conto della protezione e tranquillità che fornisce al proprietario. L'assicurazione dovrà essere valida durante la vigenza del contratto. Nel caso in cui debba sfrattare un inquilino, la compagnia si farà carico della pratica e delle spese di sfratto nonché di pagarle i canoni arretrati e gli ipotetici danni all'abitazione. La compagnia assicurativa assicurerà l'operazione solo nel caso in cui l'inquilino sia solvente, la compagnia cioè richiederà al potenziale inquilino le buste paga e altri documenti e studierà la fattibilità dell'operazione. Se l'affitto non supera il 30-40% delle entrate dell'inquilino accetterà l'operazione ma, in caso contrario, non assicurerà l'operazione e quindi lei può ricorrere ai meccanismi di protezione qui di seguito spiegati.

- Garanzia bancaria: qualora le buste paga o entrate dell'inquilino non siano sufficienti o giustificabili può richiedere una garanzia bancaria per un importo di perlomeno 3 mensilità anche se sarebbe consigliabile di almeno 6 mensilità. L'inquilino deve recarsi presso gli uffici della sua banca e richiederla. La banca addebiterà all'inquilino una commissione trimestrale. La banca emetterà questa garanzia solo nel caso in cui l'inquilino depositi questo importo presso la banca. La banca bloccherà tale denaro in modo che, se lei un giorno volesse incassare la garanzia, la banca le darà il denaro senza che lei debba giustificare il motivo per cui la vuole incassare. Perchè questo funzioni la garanzia deve essere in solido e a prima richiesta ed essere vigente per tutta la durata della locazione.

- Deposito aggiuntivo alla garanzia: dato che con la garanzia bancaria l'inquilino dovrà pagare interessi alla banca, esiste anche la possibilità che l'inquilino consegni al proprietario il denaro equivalente all'importo di 3 o 6 mensilità. Al termine del contratto di locazione, se tutto è andato bene, il proprietario dovrà restituire questo denaro all'inquilino oltre alla cauzione. Normalmente si chiedono tra i 3 e i 6 mesi di canone come garanzia o deposito perché è la durata di un'ipotetica causa di sfratto. In questo modo lei continuerà ad incassare i canoni durante il procedimento. Tuttavia, è necessario che lei interponga istanza di sfratto al primo ritardo, senza accettare scuse, l'inquilino può sistemare la situazione e pagare tutto quello che deve in qualunque momento del procedimento e quindi lei deve interporre istanza e negoziare, se del caso, dopo dato che i tribunali sono molto lenti e ogni mese che passa è un canone che perde.

Se l'inquilino offre di pagarmi 6 mesi anticipati o 1 anno anticipato, è una garanzia sufficiente?

No. Non si faccia ingannare. Di primo acchito può essere attirato da questa offerta ma tenga conto che l'inquilino può smettere di pagare il 7º o il 13º mese. Questa offerta può essere presa in considerazione per abbassare il prezzo dell'affitto dato che lei può versare il denaro in banca vincolato e la banca le da un tasso di interesse ma i pagamenti anticipati non le garantiscono che in futuro l'inquilino non smetta di pagare in qualunque momento. Non serve neanche fare contratti da 6 mesi, 11 mesi o 1 anno perchè l'inquilino che utilizza il suo immobile come abitazione abituale ha diritto a restarci per 5 anni anche se il contratto dice espressamente il contrario ed è stato firmato e accettato dall'inquilino.

Se mi assoggetto al Tribunale Arbitrale è una garanzia sufficiente di pagamento?

No. Non si faccia ingannare. Vi sono agenzie immobiliari che vendono questo documento come se fosse praticamente una garanzia di incasso ma non lo è. L'arbitrato, nel caso in cu vi sia qualche problema, consiste nel convocare l'inquilino invece che davanti a corti e tribunali, avanti un arbitro che svolge le funzioni di giudice. In teoria questo processo è più rapido ed economico ma in pratica non lo è molto, soprattutto ora che esistono gli "sfratti Express". Il Tribunale Arbitrale non le pagherà il denaro che le deve l'inquilino ma semplicemente lo sfratterà.

Per quanto tempo l'inquilino ha diritto a restare nell'abitazione?

Nei contratti di affitto come abitazione abituale (non turistici o commerciali) l'inquilino ha diritto a restare per 5 anni. Anche se lei indica espressamente nel contratto che il termine è inferiore non importa che sia firmato e accettato dall'inquilino. La Legge sulle Locazioni Urbane protegge l'inquilino sotto questo aspetto conferendogli il diritto a restare per 5 anni. Vi sono solo due eccezioni e cioè:

1.- Se indica espressamente nel contratto d'affitto che nel futuro si riserva il diritto di rescindere il contratto prima dei 5 anni nel caso in cui abbia bisogno dell'appartamento come residenza abituale per i suoi discendenti, ascendenti o per lei in caso di separazione o divorzio. È imprescindibile che questa clausola venga espressamente riportata nel contratto, in caso contrario non la potrà utilizzare in futuro. Inoltre, è fondamentale che realmente ed effettivamente l'abitazione venga occupata dalla sua famiglia o da lei, in caso contrario l'inquilino avrà diritto a recuperare l'abitazione e lei dovrà indennizzarlo per tutti i danni che il trasloco gli ha causato.

2.- Se il contratto è stagionale o turistico: questo tipo di affitto consiste nell'affittare l'abitazione per periodi brevi tipo hotel o residence, per giorni, settimane, quindicine di giorni o alcuni mesi. Può trovare ulteriori informazioni su questo tipo di locazione nella nostra sezione proprietari, modalità affitti giornalieri, settimanali, quindicinali o per pochi mesi. Questo tipo di affitto è ideale:

- se non desidera affittare la sua abitazione per 5 anni.

- Se non sa se avrà o meno bisogno della sua abitazione o di disporre della stessa in un prossimo futuro.

- Se vuole vendere l'appartamento e mentre cerca l'acquirente vuole avere una rendita.

- Se vuole utilizzare l'appartamento in alcuni periodi dell'anno e negli altri, in cui rimane vuoto, lo vuole affittare e avere una rendita. Questo è perfetto per esempio per quei proprietari stranieri o di altre province che hanno un appartamento a Valencia come seconda casa o per le vacanze. Dovrà unicamente indicarci su un calendario le date in cui vuole disporre dell'appartamento e questi saranno i periodi in cui non lo affitteremo. Ci possiamo anche occupare del suo appartamento in modo che al suo arrivo lo trovi perfettamente pulito e pronto da usare come se fosse la suite di un hotel a 5 stelle.

Affinché la locazione sia considerata turistica o stagionale, l'inquilino deve avere il domicilio abituale in un altro luogo, in un altro paese o in un'altra città. Non cerchi di stipulare un contratto stagionale se l'inquilino vivrà permanentemente nella sua proprietà perché non le servirebbe a nulla; quel contratto sarà legalmente nullo perché stipulato con l'intenzione di frodare la legge e l'inquilino può restare 5 anni nella sua abitazione senza doversi recare in tribunale per difendersi.

Nei contratti per locali commerciali o uffici vi è totale libertà. Lei può concordare con l'inquilino la durata che più le convenga.

Posso fare un contratto di 11 mesi in modo che l'inquilino non abbia diritto a stare 5 anni?

No. Anche se stipula un contratto di 11 mesi, se l'inquilino utilizza l'appartamento come abitazione abituale ha diritto a starci per 5 anni.

Possono vendere la mia proprietà anche se è affittata?

Dal punto di vista giuridico è possibile. Deve tener conto che se il contratto di affitto è di 5 anni, l'inquilino ha diritto ad acquistare l'appartamento prima di qualunque altra persona e pertanto Lei deve notificargli che venderà l'appartamento per dargli l'opportunità di comprarlo per primo. Se l'inquilino non desidera comprarlo deve andare presso un ufficio notarile per rinunciare espressamente a questo diritto. In caso contrario, l'inquilino può impugnare successivamente la compravendita che lei ha firmato con un altro acquirente e comprarlo lui allo stesso prezzo indicato nell'atto. Se il contratto è superiore ai 5 anni o se è un contratto commerciale o ad uso ufficio può indicare nel contratto d'affitto espressamente che l'inquilino rinuncia a tale diritto. Questa rinuncia è nulla se il contratto è di 5 anni o più.

Dal nostro punto di vista, in qualità di agenzia immobiliare, le sconsigliamo di affittare il suo appartamento se lo vuole vendere dato che gli inquilini rendono tutto più difficile. Tenga conto che in questo caso non è facile fissare appuntamenti con gli acquirenti perchè normalmente al momento dell'appuntamento l'appartamento sarà disordinato o gli acquirenti non vogliono che vi siano inquilini perchè vogliono occupare loro l'appartamento. Tenga anche conto che l'inquilino ha diritto a rimanere nell'appartamento per 5 anni e pertanto l'acquirente può comprare la casa ma non potrà occuparla fino a quando l'inquilino non se ne sia andato e naturalmente fino a quando questo non avviene sarà il nuovo proprietario a incassare l'affitto e non lei.

Devo avere un'assicurazione multirischio per la casa?

Se la sua proprietà è gravata da un mutuo, la banca l'avrà, a suo tempo, obbligata a stipulare un'assicurazione multirischio e pertanto non è necessario che l'inquilino stipuli un'altra assicurazione perchè stareste assicurando due volta la stessa cosa e significherebbe buttare i soldi.

Qualora lei non abbia un mutuo né un'assicurazione è consigliabile che l'inquilino si impegni a stipularne una e le consegni una copia della polizza. Si assicuri che l'inquilino non rescinda l'assicurazione durante tutta la vigenza della locazione.

È meglio affittare l'appartamento ammobiliato o vuoto?

Dipende. Vi sono richieste per entrambe le soluzioni. Se vuole affittare l'appartamento per periodi brevi, evidentemente deve essere totalmente ammobiliato ed attrezzato, inclusi accessori per la casa, biancheria da letto, da bagno, ecc. Se lo desidera affittare per un lungo periodo può ammobiliarlo o meno. Normalmente i monolocali o i piccoli appartamenti è meglio ammobiliarli perché vengono richiesti da un tipo di inquilino che li affitta per un periodo transitorio della sua vita. Gli appartamenti grandi, invece, da 4 locali, è meglio affittarli vuoti perché sono richiesti da un tipo di inquilino che li affitterà per periodi più lunghi e traslocherà i suoi mobili e la sua famiglia. Tuttavia, anche se non desidera arredarlo, è consigliabile installare quegli elementi di base come accessori per il bagno, specchi, illuminazione, binari per le tende e anche elettrodomestici. In questo modo, l'appartamento si conserverà meglio poiché gli inquilini non dovranno fare fori nella piastrelle e nelle pareti.