Propriétaires

Dans le domaine de la location, nous fournissons toujours au propriétaire des références de solvabilité concernant le locataire, en agissant comme un filtre et en refusant les personnes qui ne correspondent pas au profile adéquat, sans déranger le propriétaire. Nos clients sont pour la plupart des cadres supérieurs mutés dans notre ville par leurs entreprises. Nous vous proposons donc des locataires sérieux et solvables. Nous pouvons également vous proposer un aval bancaire ou une assure de protection des locations. Certaines agences se limitent à chercher un locataire qui veut louer votre bien pour conclure l'opération et encaisser la commission. En ce qui nous concerne, nous allons plus loin et nous cherchons le locataire qui souhaite louer votre bien et que vous voulez avoir pour locataire. Aucune agence ne peut vous garantir que votre locataire sera parfait, ni qu'il paiera ponctuellement, mais nous pouvons vous garantir que nous vous conseillerons pour prendre toutes les précautions possibles permettant d'éviter les locataires mauvais payeurs. Nous préférons ne pas percevoir de commission plutôt que vous fournir un mauvais locataire et perdre un client pour toujours. Vous ferez appel à nous chaque fois que vous voudrez louer votre bien. Il est donc indispensable de ne prendre aucun risque, dans ce but, nous utilisons plusieurs mécanismes que nous expliquons ci-dessous:

- Feuilles de paie, déclaration d'impôt et/ou patrimoine : si vous allez voir un banquier pour lui demander un prêt, il vous demandera votre feuille de paie ou tout autre document justifiant votre solvabilité. Et bien lorsqu'un locataire veut louer votre bien, il faut faire exactement la même chose. Pourquoi ? Et bien si le locataire ne dispose pas des revenus suffisants, il pourra difficilement payer la location et s'il ne paie pas, vous devrez l'expulser. Le tribunal ordonnera au locataire de vous payer tous les frais et les loyers en retard, mais s'il n'y a pas de salaires ou un patrimoine à saisir, le locataire sera insolvable et vous aurez beaucoup de difficulté à récupérer votre argent.

- Caution : la loi oblige le locataire à payer une mensualité à titre de caution au propriétaire en cas de location d'un logement, et deux mensualités en cas de location d'un bureau ou d'un local commercial.

- Assurance de protection de loyers : il s'agit d'un type d'assurance très intéressant que vous pouvez souscrire auprès de n'importe quelle compagnie d'assurance, par exemple, Maphre, seguros La Estrella etc. Il est important de choisir une compagnie d'assurance connue ou solvable. Avec cette assurance, vous payerez une prime annuelle plus ou moins chère en fonction du montant du loyer à assurer. Plus le loyer est élevé, plus la prime est chère et inversement. Cependant, ce type d'assurance n'est pas cher, le prix est très raisonnable si l'on tient compte de la protection qu'il suppose et de la tranquillité apportée au propriétaire. L'assurance doit être à jour pendant la durée du contrat de location. Au cas où vous devriez expulser le locataire, la compagnie d'assurance se chargera du processus et des frais d'expulsion et vous paiera les loyers en retard et les éventuels dégâts occasionnés. La compagnie d'assurance assurera l'opération uniquement si le locataire est solvable, c'est-à-dire que la compagnie vous demandera les feuilles de salaire et autres documents du locataire et étudiera la viabilité de l'opération. Si le loyer ne représente pas plus de 30-40% des revenus du locataire, la compagnie assurera l'opération, mais si tel n'est pas le cas, la compagnie n'acceptera pas d'assurer l'opération. Dans ce cas, vous pouvez utiliser les mécanismes de protection suivants:

- Aval bancaire : au cas où les feuilles de paie ou les revenus du locataire ne seraient pas suffisants ou non justifiables, vous pouvez demander un aval bancaire pour un montant d'au moins 3 mensualités. Il est recommandé de demander au moins 6 mensualités. Le locataire doit en faire la demande à sa banque. La banque demandera une commission trimestrielle au locataire. Le banquier donnera son accord seulement si le locataire dépose cette quantité d'argent à la banque. La banque bloquera cet argent pour vous permettre un jour de percevoir cet aval, et vous donnera l'argent sans avoir à justifier la raison pour laquelle vous le demandez. Pour que cela soit possible, il faut que l'aval soit solidaire, à première demande et en vigueur pendant toute la durée de la location.

- Dépôt supplémentaire à la caution : comme pour l'aval bancaire, le locataire devra payer des intérêts à la banque, il existe également la possibilité que le locataire donne au propriétaire le montant équivalent à 3 ou 6 mensualités. A la fin du contrat de bail, si tout s'est bien passé, le propriétaire devra rendre cet argent au locataire en plus de la caution. On demande habituellement entre 3 et 6 mois de location en guise d'aval ou de dépôt car c'est le temps qu'il faut pour expulser un locataire. De cette façon, vous percevez le loyer pendant la durée du processus. Cependant, il est indispensable de faire la demande d'expulsion dès le premier retard, il ne faut pas accepter des excuses de mauvais payeur. En effet, le locataire peut se mettre à jour et payer tout ce qu'il doit à n'importe quel moment du processus judiciaire. Vous devez donc d'abord faire la demande d'expulsion et négocier après, le cas échéant, car la justice est lente et chaque mois qui passe est un loyer que vous perdez.

Si le locataire me propose de me payer 6 mois de loyer à l'avance ou même 1 an. Cela constitue-t-il une garantie de paiement suffisante?

Non. Détrompez-vous. Cela peut sembler une offre tentante à première vue mais n'oubliez pas que le locataire peut cesser de vous payer le septième ou le treizième mois. Vous pouvez tenir compte de cette offre pour baisser le prix de la location, car vous pouvez placer cet argent à échéance fixe en échange d'un taux d'intérêt, mais les paiements à l'avance ne vous garantissent pas que le locataire continuera à payer son loyer à l'avenir. Cela ne sert à rien non plus de faire des contrats d'une durée de 6 mois, 11 mois ou 1 an car le locataire qui utilise votre bien en guise de logement habituel, a le droit d'y rester 5 ans, même si le contrat affirme expressément le contraire et qu'il est signé et accepté par le locataire.

La Cour d'Arbitrage constitue-t-elle une garantie de paiement suffisante?

Non. Détrompez-vous. Il y a des agences immobilières qui vendent ce document pratiquement comme une garantie de paiement mais ce n'est pas le cas. En cas de problème, au lieu de poursuivre le locataire en justice, l'arbitrage consiste à consulter un arbitre qui a les fonctions d'un juge. En théorie ce processus est plus rapide et plus économique, mais dans la pratique ce n'est pas vraiment le cas, surtout depuis qu'il existe les "expulsions Express". La Cour d'Arbitrage ne va pas vous payer l'argent que vous doit le locataire, elle l'expulsera simplement.

Combien de temps le locataire a-t-il le droit de rester dans un logement?

Pour les contrats de bail concernant un logement habituel (ce n'est pas valable pour un contrat de bail de local ou de bureau), le locataire a le droit de rester jusqu'à 5 ans. Même si vous stipuler expressément dans le contrat que le délai est inférieur et même s'il est signé et accepté par le locataire. La Loi d'Urbanisme protège le locataire dans ce domaine et il a le droit de rester 5 ans. Il n'existe que deux exceptions à ce droit:

1.- Si vous stipuler expressément dans le contrat de bail que vous vous réservez le droit à l'avenir de résilier le contrat avant les 5 ans, au cas où vous auriez besoin de l'appartement afin de l'utiliser comme logement habituel pour des descendants, ascendants ou pour vous-même en cas de séparation ou de divorce. Il est indispensable que cette clause soit expressément stipulée dans le contrat afin de pouvoir l'utiliser le jour venu. Il est également indispensable que le logement soit réellement occupé par un membre de votre famille ou par vous-même car, dans le cas contraire, le locataire aura le droit de récupérer le logement et vous devrez l'indemniser pour tous les dommages et intérêts que ce déménagement aurait pu lui occasionner.

2.- S'il s'agit d'un contrat de saison ou touristique : ce type de location consiste à louer un logement pour des périodes de courte durée de la même façon qu'un hôtel ou apparthôtel, pour quelques jours, semaines, quinzaines ou quelques mois. Vous pourrez obtenir plus de renseignements concernant ce type de location dans notre rubrique propriétaires, dans la catégorie des loyers par jour, semaine, quinzaine ou mois. Ce type de location est idéal:

- Si vous ne souhaitez pas louer votre logement pour 5 ans.

- Si vous ne savez pas si vous aurez besoin de votre logement dans un futur proche.

- Si l'appartement est en vente et vous souhaitez obtenir un revenu en attendant de trouver un acheteur.

- Si vous souhaiter utiliser l'appartement quelques semaines à l'année et le louer le reste du temps pour obtenir un revenu. Cette formule est parfaite pour les propriétaires étrangers, ou ceux qui vivent dans une autre région espagnole, et qui possèdent une résidence à Valencia pour les vacances. Il vous suffit de nous indiquer les dates auxquelles vous souhaitez disposer de votre appartement pour qu'elles soient bloquées. Nous pouvons également préparer votre appartement pour qu'il soit parfaitement propre à votre arrivée et prêt à être utilisé comme la suite d'un hôtel 5 étoiles.

Pour que la location soit considérée comme touristique ou de saison, le locataire doit disposer d'un domicile habituel dans un autre endroit, un autre pays ou une autre localité. N'essayer pas de faire un contrat de saison si le locataire va vivre en permanence dans votre propriété, cela ne servira à rien ; en effet, ce contrat sera nul de plein droit pour cause d'intention de fraude à la loi, et le locataire pourra rester 5 ans dans votre logement sans avoir à recourir à un juge pour qu'il le protège.

Pour les contrats de bail commercial ou de location de bureau, il n'y a pas de délai minimum. Vous pouvez fixer le délai qui vous convient en accord avec le locataire.

Est-il possible de faire un contrat de 11 mois pour que le locataire n'ait pas le droit de rester 5 ans?

Non. Même si vous faites un contrat de 11 mois, si le locataire utilise l'appartement en guise de logement habituel, il a le droit de rester 5 ans.

Puis-je vendre mon bien même s'il est loué?

D'un point de vue juridique vous pouvez le faire. Mais vous devez savoir que si le contrat de bail est de 5 ans, le locataire a le droit de vous acheter le bien avant toute autre personne. Vous devez donc l'avertir que vous allez vendre le bien pour lui offrir la possibilité de l'acheter en premier. Si le locataire ne souhaite pas l'acheter, il doit se rendre chez le notaire pour renoncer expressément à ce droit. Si vous ne faites pas cette démarche, le locataire peut dissoudre la vente que vous avez signée avec un autre acheteur et acheter lui-même le bien pour le même prix. Si le contrat est supérieur à 5 ans ou s'il s'agit d'un contrat de location de local ou de bureau, vous pouvez consigner par écrit sur le contrat de bail que le locataire renonce expressément à ce droit. Cette démarche est nulle si le contrat est de 5 ans ou moins de 5 ans.

D'un point de vue professionnel, nous vous déconseillons de louer votre bien si vous souhaitez le vendre car les locataires compliquent les choses. Sachez qu'il est très difficile de prendre rendez-vous à la fois avec eux et avec les acheteurs. Le bien est souvent peu présentable ou bien les acheteurs ne veulent pas de locataire car ils souhaitent occuper immédiatement le logement. Sachez également que le locataire a le droit de rester 5 ans dans le logement, l'acheteur pourra donc acheter le bien mais ne pourra pas y vivre tant que le locataire y sera. Pendant ce temps, ce sera évidemment le nouveau propriétaire qui encaissera le loyer.

Dois-je souscrire une assurance multirisque?

Si votre bien est hypothéqué, la banque a dû vous obliger à souscrire une assurance multirisque. Il n'est donc pas nécessaire que le locataire souscrive une autre assurance. Ce n'est pas la peine d'assurer deux fois la même chose.

Si vous n'avez ni prêt bancaire, ni assurance, il est conseillé de demander au locataire de souscrire une assurance et de vous en fournir une copie. Vérifiez bien que le locataire ne résilie pas l'assurance par la suite et que le logement est bien assuré pendant toute la durée du contrat de bail.

Faut-il louer meublé ou vide?

Cela dépend. Il existe une demande pour les deux. Si vous souhaitez louer pour des périodes de courte durée, le logement doit être entièrement meublé et équipé, avec les meubles, les ustensiles de cuisine, le linge de maison, etc. Si vous souhaitez le louer pour une longue période, vous avez le choix. Normalement il vaut mieux meubler les studios ou les petits appartements car ils sont loués par un type de locataire vivant une situation provisoire dans leur vie. Au contraire, il est conseillé de louer les grands appartements, de 4 chambres, sans meuble, car ils sont recherchés par un locataire qui va louer à plus long terme et qui souhaitera apporter ses meubles et toute sa famille. Cependant, même si l'appartement est vide, il est recommandé de placer des éléments de base, tels que des accessoires de salle de bains, des miroirs, des éclairages, des tringles à rideau et même des électroménagers. De cette manière, l'appartement sera dans un meilleur état car les locataires ne feront pas des trous sur les parois et les murs.