Propietarios

Bei einem Mietgeschäft vermitteln wir dem Besitzer immer Nachweise für die Zahlungsfähigkeit des Mieters und filtern Personen, die nicht dem gesuchten Profil entsprechen, heraus, ohne den Besitzer damit zu belästigen. Bei unseren Kunden handelt es sich meist um Manager, die von ihren Firmen nach Valencia versetzt werden. Daher bieten wir seriöse, zahlungsfähige Kunden, auf Wunsch auch mit Bankbürgschaft oder Mietverlustversicherung. Manche Immobilienfirmen beschränken sich darauf, einen interessierten Mieter zu suchen, um das Geschäft abzuschließen und die Gebühren einzustreichen. Wir dagegen bieten mehr: Wir suchen den Mieter, dem Ihre Immobilie gefällt und der Ihnen als Mieter gefällt. Kein Immobilienmakler kann für einen perfekten, pünktlich zahlenden Mieter garantieren - wir garantieren Ihnen, dass wir Sie hinsichtlich aller nötigen Vorkehrungen beraten, um säumige Mieter zu vermeiden. Wir verzichten lieber auf eine Provision, als Ihnen einen schlechten Mieter zu vermitteln und Sie dauerhaft als Kunden zu verlieren. So werden Sie uns immer wieder für die Vermietung Ihrer Immobilie in Anspruch nehmen wollen. Daher dürfen Sie keinerlei Risiken ausgesetzt werden, weshalb wir die nachfolgend erklärten Maßnahmen ergreifen:

- Gehaltsabrechnungen, Steuer- und/oder Vermögenserklärung: Wenn Sie eine Bank um eine Hypothek bäten, würde sie von Ihnen eine Gehaltsabrechnung oder einen sonstigen Nachweis für Ihre Zahlungsfähigkeit anfordern. Wenn ein potenzieller Mieter an Ihrer Wohnung interessiert ist, muss ebenso verfahren werden. Warum? Sollte der Interessent keine nachweisbaren Einkünfte besitzen, kann er wohl kaum die Miete bezahlen, und Sie müssten ihm kündigen oder sogar die Wohnung räumen lassen. Ein Gericht erlegt dem Mieter dann die Zahlung aller Ausgaben und ausstehenden Mietbeträge auf, doch ohne Gehalt oder Vermögen, das man pfänden könnte, gilt der Mieter als zahlungsunfähig. In einem solchen Fall könnten Sie ihr Geld nur schwer eintreiben.

- Kaution: Laut Gesetz muss der Mieter dem Besitzer für eine Wohnung eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete bzw. für ein Büro oder Geschäftslokal in Höhe von zwei Monatsmieten zahlen.

- Mietverlustversicherung: Es handelt sich hierbei um eine sehr interessante Versicherung, die Sie bei einem beliebigen Versicherungsunternehmen, beispielsweise Mapfre, Seguros La Estrella, usw. abschließen können. Sie sollten unbedingt ein bekanntes, vertrauenswürdiges Versicherungsunternehmen wählen. Für diese Versicherung zahlen Sie eine Jahresprämie, die je nach Mietbetrag günstiger oder teuerer ausfallen kann. Je höher die Miete, desto höher die Prämie; je niedriger die Miete, desto niedriger die Prämie. Solche Versicherungen sind aber eigentlich nicht teuer, sondern eine angemessene Investition, wenn man den Schutz und die Sorglosigkeit bedenkt, die sie dem Immobilienbesitzer bieten. Sie müssen die Versicherung während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags beibehalten. Sollte der Mieter per Zwangsräumung aus der Wohnung geholt werden müssen, übernimmt die Versicherung die Verfahrens- und Räumungskosten und zahlt Ihnen die ausstehenden Mietbeträge und hypothetischen Wohnungsschäden. Das Versicherungsunternehmen wird das Mietgeschäft jedoch nur dann versichern, wenn der Mieter zahlungsfähig ist, und Gehaltsbelege und andere Dokumente des potenziellen Mieters anfordern, um die Machbarkeit des Geschäfts zu prüfen. Beläuft sich die Miete auf maximal 30-40 % der Einkünfte des Mieters, wird das Mietgeschäft versichert. Andernfalls wird die Versicherung nicht einwilligen und Sie sollten die nachfolgend erklärten Schutzmaßnahmen ergreifen.

- Bankbürgschaft: Sollten das Gehalt oder die Einkünfte des Mieters nicht ausreichend oder belegbar sein, kann er eine Bankbürgschaft in Höhe von wenigstens 3 Monatsmieten beantragen, obwohl eine Bürgschaft in Höhe von wenigstens 6 Monatsmieten empfohlen wird. Der Mieter muss diese Bürgschaft bei seiner Bank beantragen. Diese wird ihm eine Quartalsprovision berechnen. Die Bank stellt die Bürgschaft aber erst dann aus, wenn der Mieter diesen Geldbetrag bei der Bank hinterlegt. Anschließend sperrt sie das Geld und zahlt es Ihnen für den Fall, dass Sie eines Tages die Bürgschaft einlösen möchten, aus, ohne dass Sie einen Grund für die Einlösung angeben müssen. Um dies zu gewährleisten, muss die Bürgschaft als Solidaritätsbürgschaft auf erste Aufforderung ausgestellt werden und während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags gültig sein.

- Zusätzliche Einlage zur Kaution: Da der Mieter wegen der Bankbürgschaft Zinsen an die Bank entrichten müsste, besteht auch die Möglichkeit, dem Besitzer einen Betrag in Höhe von 3 bzw. 6 Monatsmieten zu zahlen. Sobald der Mietvertrag ausläuft und alles glatt gelaufen ist, zahlt der Besitzer dem Mieter diesen Betrag zusammen mit der Kaution zurück. Meist werden 3 bzw. 6 Monatsmieten als Kaution oder Einlage angefordert, weil ein hypothetisches Räumungsverfahren so lange dauern würde. Auf diese Weise erhalten Sie Geld, solange das Verfahren andauert. Allerdings müssen Sie unbedingt schon bei der ersten Zahlungsfristüberschreitung eine Räumungsklage einreichen. Lassen Sie sich nicht mit Ausreden abspeisen: Der Mieter kann die Zahlungen zu jedem Zeitpunkt des Gerichtsverfahrens tätigen und alle Außenstände begleichen. Daher sollten Sie zuerst die Klage einreichen und gegebenenfalls später verhandeln, da die Gerichte sehr langsam sind und jeder verstreichende Monat eine verlorene Monatsmiete bedeuten würde.

Wenn mir der Mieter eine Vorauszahlung von 6 bzw. 12 Monatsmieten anbietet, ist damit eine ausreichende Zahlungsgarantie gegeben?

Nein. Lassen Sie sich nicht täuschen. Auf den ersten Blick scheint es ein verlockendes Angebot, doch Sie sollten bedenken, dass der Mieter die Zahlungen ab dem 7. oder 13. Monat einstellen könnte. Sie können dieses Angebot wahrnehmen, um die Miete zu senken, da Sie das Geld als Festgeld anlegen und Bankzinsen erhalten können. Solche Vorauszahlungen garantieren Ihnen jedoch nicht, dass der Mieter die Mietzahlung später nicht zu einem beliebigen Zeitpunkt einstellt. Es nützt auch nichts, Verträge mit 6, 11 oder 12 Monaten Laufzeit abzuschließen, da der Mieter bei einer Nutzung Ihrer Immobilie als Hauptwohnung ein 5-jähriges Wohnrecht hat, selbst wenn der Vertrag das Gegenteil besagt und vom Mieter unterzeichnet und akzeptiert wurde.

Wenn ich ein Schiedsgericht anrufe, besteht damit eine ausreichende Zahlungsgarantie?

Nein. Lassen Sie sich nicht täuschen. Manche Immobilienfirmen preisen ein entsprechendes Dokument an, als sei es eine Zahlungsgarantie (die es nicht ist). Die Schlichtung durch ein Schiedsgericht besteht darin, den Mieter bei Problemen nicht vor Gericht zu verklagen, sondern einen Schiedsrichter anzurufen, der anstelle eines Richters agiert. Theoretisch ist dieses Verfahren schneller und günstiger; in der Praxis ist dies aber nicht der Fall, vor allem angesichts der heutigen „Express”-Zwangsräumungen. Das Schiedsgericht wird Ihnen nicht den ausstehenden Mietbetrag erstatten, sondern nur die Wohnung zwangsräumen lassen.

Wie lange darf ein Mieter in einer Wohnung bleiben?

Gemäß den Mietverträgen für eine Hauptwohnung (kein Lokal oder Büro) ist der Mieter berechtigt, bis zu 5 Jahre dort zu wohnen. Dabei ist es ganz egal, ob Sie im Vertrag ausdrücklich eine kürzere Mietdauer angegeben haben und der Vertrag vom Mieter unterzeichnet und akzeptiert wurde. Das Mietgesetz schützt den Mieter in dieser Hinsicht und berechtigt ihn zur 5-jährigen Anmietung. Es gibt lediglich zwei Ausnahmen:

1.- Wenn Sie im Mietvertrag ausdrücklich angeben, dass Sie sich für die Zukunft das Recht auf Vertragsauflösung vor Ablauf der 5 Jahre für den Fall vorbehalten, dass Sie die Wohnung als Hauptwohnung für Nachfahren, Vorfahren oder für sich selbst bei einer Trennung oder Scheidung benötigen. Diese Klausel muss unbedingt im Vertrag enthalten sein, da Sie sich andernfalls künftig nicht darauf berufen können. Außerdem muss die Wohnung tatsächlich von Ihrem Angehörigen oder Ihnen selbst bezogen werden, da der Mieter sonst berechtigt ist, die Wohnung zurückzuverlangen und Schadenersatz für die Umzugskosten von Ihnen zu fordern.

2.- Sollte sich der Vertrag auf eine Saison- oder Urlaubsvermietung beziehen: Bei einer Kurzzeitvermietung - ähnlich wie in einem Hotel oder Aparthotel - wird die Wohnung tage-, wochen- oder monatsweise vermietet. Weitere Informationen zu dieser Vermietungsart finden Sie in unserem Abschnitt für Besitzer unter der Modalität der tage-, wochen- oder monatsweisen Vermietung. Diese Vermietungsart ist ideal:

- Wenn Sie Ihre Wohnung nicht für 5 Jahre vermieten möchten.

- Wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie Ihre Wohnung in naher Zukunft nicht selbst benötigen werden.

- Wenn Sie Ihre Wohnung zum Verkauf angeboten haben und während der Käufersuche Nutzen daraus ziehen möchten.

- Wenn Sie die Wohnung zu bestimmten Zeiten des Jahres selbst nutzen und in der übrigen Zeit gewinnbringend vermieten möchten. Dies bietet sich vor allem für Besitzer an, die im Ausland oder einer anderen spanischen Region leben und in Valencia über eine Wohnung als Zweitwohnsitz oder Urlaubsdomizil verfügen. Sie markieren im Kalender einfach, wann Sie selbst über die Wohnung verfügen möchten, damit wir sie zum entsprechenden Zeitpunkt nicht vermieten. Wir können auch die Generalüberholung Ihrer Wohnung für Sie übernehmen, damit sie bei Ihrer Ankunft sauber und bewohnbar ist wie die Suite eines 5-Sterne-Hotels.

Man spricht von einer Urlaubs- oder Saisonvermietung, wenn der Mieter seinen Hauptwohnsitz in einer anderen Wohnung oder in einem anderen Ort bzw. Land hat. Versuchen Sie keinen Saisonvertrag abzuschließen, wenn der Mieter Ihre Wohnung ständig bewohnen wird, da der Vertrag dann gesetzlich unwirksam ist und als Betrugsversuch gilt. In diesem Fall darf der Mieter 5 Jahre lang in Ihrer Wohnung bleiben, ohne eine richterliche Verfügung beantragen zu müssen.

Bei Mietverträgen für Geschäftslokale oder Büros besteht völlige Freiheit, und Sie können mit dem Mieter eine beliebige Laufzeit vereinbaren.

Kann ich einen Vertrag über 11 Monate abschließen, damit der Mieter kein 5-jähriges Bleiberecht erhält?

Nein. Selbst wenn Sie einen Vertrag über 11 Monate abschließen, hat der Mieter ein Recht darauf, 5 Jahre in der Wohnung zu bleiben, wenn diese seine Hauptwohnung ist.

Kann ich meine Immobilie verkaufen, selbst wenn sie vermietet ist?

Aus rein rechtlicher Sicht sind Sie dazu befugt. Wenn der Mietvertrag jedoch über 5 Jahre läuft, hat der Mieter ein Vorverkaufsrecht. Daher müssen Sie ihn von Ihrer Verkaufsabsicht unterrichten und ihm die Gelegenheit bieten, die Wohnung selbst zu kaufen. Sollte der Mieter nicht am Kauf interessiert sein, muss er auf einem Notariat ausdrücklich auf dieses Recht verzichten. Tut er dies nicht, kann er Ihren Verkauf an einen anderen Käufer nachträglich rückgängig machen und den Kauf zum beurkundeten Preis selbst tätigen.
Läuft der Mietvertrag über mehr als 5 Jahre oder betrifft ein Lokal oder ein Büro, kann im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten werden, dass der Mieter auf das genannte Recht verzichtet. Dieser Verzicht ist jedoch nichtig, wenn der Vertrag eine Laufzeit von maximal 5 Jahren hat.

Wir Immobilienmakler raten im Falle einer Verkaufsabsicht von einer Vermietung der Wohnung ab, da die Mieter ein Hindernis sein können. Sie sollten bedenken, dass es sehr schwierig ist, Besichtigungstermine mit Mietern und Käufern zu vereinbaren. Oftmals ist die Wohnung unaufgeräumt oder die Käufer wünschen keine Mieter, da sie die Wohnung selbst beziehen möchten. Sie sollten ferner berücksichtigen, dass der Mieter berechtigt ist, bis zu 5 Jahre in der Wohnung zu bleiben, sodass der Käufer die Wohnung nicht beziehen kann, bis der Mieter nicht auszieht. Und in dieser Zeit gehen die Mieteinnahmen natürlich an den neuen Besitzer, nicht an Sie.

Muss ich über eine gebündelte Gebäude- und Hausratversicherung verfügen?

Wenn Ihre Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, hat Sie die Bank bei der Beantragung sicher zum Abschluss einer gebündelten Gebäude- und Hausratversicherung verpflichtet. Daher muss der Mieter keine weitere Versicherung abschließen, da dies eine doppelte Deckung bedeuten würde und somit Geldverschwendung wäre.

Sollten Sie weder eine Hypothek besitzen noch eine Versicherung abgeschlossen haben, ist es ratsam, den Mieter zum Abschluss einer Versicherung zu verpflichten und um eine Kopie der Police für Sie zu bitten. Vergewissern Sie sich, dass der Mieter die Versicherung während der Laufzeit des Mietvertrags nicht abmeldet.

Sollte ich die Wohnung besser möbliert oder unmöbliert vermieten?

Das kommt darauf an. Beides ist gefragt. Wenn Ihre Wohnung für Kurzzeitvermietungen gedacht ist, sollte sie natürlich vollständig möbliert und eingerichtet sein - einschließlich Hausrat, Bettwäsche, Handtüchern, usw. Für Langzeitvermietungen kann die Wohnung möbliert sein, muss aber nicht. Für gewöhnlich ist es besser, Wohnstudios oder kleine Wohnungen zu möblieren, da sie meist von Mietern gesucht werden, die sich in einer Übergangsphase befinden. Größere Wohnungen dagegen - beispielsweise mit 4 Zimmern - sollten besser leer vermietet werden, da die Interessenten sie meist für längere Zeit mieten wollen und einen kompletten Umzug mitsamt der Familie durchführen. Auch wenn Sie Ihre Wohnung nicht möblieren, sollte sie aber zumindest die Grundausstattung wie Badzubehör, Spiegel, Lampen, Gardinenstangen/-schienen und Haushaltsgeräte enthalten. So bleibt die Wohnung viel besser in Schuss, und die Mieter bohren keine Löcher in die gefliesten Wände.